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Empreendimentos de base imobiliária vinculados em garantia de operações de crédito de longo prazo estruturação de um sistema de rating para a classificação do risco

Lutemberg de Araújo Florencio Claudio Tavares de Alencar 1965-; Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (20. 2019 Salvador)

Anais São Paulo:IBAPE, 2019

São Paulo IBAPE 2019

Acesso online

  • Título:
    Empreendimentos de base imobiliária vinculados em garantia de operações de crédito de longo prazo estruturação de um sistema de rating para a classificação do risco
  • Autor: Lutemberg de Araújo Florencio
  • Claudio Tavares de Alencar 1965-; Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (20. 2019 Salvador)
  • Assuntos: GARANTIA REAL -- AVALIAÇÃO; RISCO -- CLASSIFICAÇÃO; EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS; INVESTIMENTOS
  • É parte de: Anais São Paulo:IBAPE, 2019
  • Notas: Disponível em: http://www.mrcl.com.br/AO-25-Empreendimentos-de-base-imobili%C3%A1ria-vinculados-em-garantia-de-opera%C3%A7%C3%B5es.pdf. Acesso em: 01 jun. 2021
  • Descrição: Está cada vez mais presente no mercado de crédito a concessão de financiamentos de longo prazo pelas instituições financeiras cujas garantias reais da operação de crédito são empreendimentos de base imobiliária (EBIs), tais como shopping centers, hotéis, hospitais, edifícios de escritórios para locação (EEL), entre outros. Em decorrência, a avaliação de EBIs tornou-se de extrema relevância paras os agentes financeiros, uma vez que impacta diretamente na determinação do índice de garantia (IG), importante indicador utilizado pelo credor para aferir a margem de segurança do agente financiador em caso de inadimplência do tomador de recursos. Contudo, a reducionista análise do IG atrelada a atual simplificação promovida pelos bancos de se adotar critérios de avaliação de EBIs sustentados na abordagem do custo, que resulta no valor patrimonial, pode conduzir a resultados viesados ou inconsistentes, além de criar uma pseudoblindagem de exposição ao risco, falseando o processo de tomada de decisão e até mesmo anulando a possibilidade de explorá-lo em benefício do ganho de competividade e rentabilidade. Diante disto e a fim de subsidiar os bancos no que tange à análise da adequabilidade de incorporar EBIs em colateral, o presente artigo propõe a estruturação de um sistema de rating para a classificação do risco de vinculação de EBIs em garantia, de forma a refletir o efetivo grau de cobertura proporcionado pelo colateral ante a operação de crédito.
    O sistema de rating ora proposto está sustentado em dois pilares: [i] na estimativa do valor de garantia, segundo o conceito de valor da oportunidade de investimento e sob o princípio do value at risk, em que o valor estimado do empreendimento está associado à capacidade de geração de renda da propriedade e tem um grau de probabilidade e risco e [ii] na construção da matriz de rating, que constitui o núcleo do sistema de rating e envolve a determinação das dimensões de risco (e dos respectivos parâmetros de risco) ponderadas pela referida matriz, assim denominadas: [a] suficiência da garantia, [b] volatilidade do valor de garantia e [c] lastro patrimonial do empreendimento. Neste artigo, demonstrou-se a aplicação do sistema de rating a partir de um protótipo de referência que considera as relações encontradas no respectivo segmento de mercado e reproduz a configuração de um processo decisório que envolve uma operação de financiamento lastreada por um EEL. Os resultados obtidos evidenciaram que o sistema de rating pode auxiliar a gestão do risco de crédito pelos bancos, na medida em que constitui o ferramental adequado para fornecer informações, de forma ágil e eficiente, acerca do perfil de risco de vinculação de EBIs em colateral, agregando o nível de conforto necessário à decisão. O sistema de rating ora proposto abre uma nova perspectiva de análise do risco de vinculação de EBIs em garantia e constitui uma alternativa consistente ao uso do IG em operações de crédito de longo prazo.
  • Editor: São Paulo IBAPE
  • Data de criação/publicação: 2019
  • Formato: p. 1-41.
  • Idioma: Português
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